Lors d’une installation définitive ou temporaire au Portugal, l’achat d’un bien immobilier est une étape importante qu’il faut aborder avec soin. Voici les principales étapes d’un achat immobilier au Portugal :
La proposition d’achat :
La proposition d’achat est le document qui transmet au propriétaire du bien les conditions d’achat pour la vente à venir d’un bien immobilier. Dans le document de proposition d’achat, il est important d’indiquer les éléments suivants :
- Le prix du bien
- Le délai pour la signature du compromis de vente (voir plus bas)
- Le délai pour la signature de la vente
- L’acompte versé lors de la signature du compromis de vente
- Les éventuelles autres conditions particulières
La réservation :
Lorsque vous souhaitez acquérir un bien, il est possible d’effectuer une réservation de celui-ci. Cela peut se faire de plusieurs manières : Soit par le biais d’une lettre d’engagement sur l’honneur avec la proposition de l’acheteur acceptée par le vendeur, soit par le biais d’un versement d’une somme d’argent.
Dans ce cas particulier du versement d’une somme d’argent, généralement lorsque le bien est très demandé ou lorsque le compromis de vente (voir plus bas) se réalisera dans plusieurs semaines, il est important de vérifier le destinataire du virement (agence immobilière ou avocat) et de demander un accusé de réception.
Aussi, il est important de confirmer que la somme versée pour la réservation sera remboursée s’il devait y avoir une annulation.
Le compromis de vente :
La première étape officielle dans le cas d’un achat immobilier au Portugal est la signature du compromis de vente (ou CPCV pour contrato de promessa de compra e venda). Elle se produit généralement dans les jours ou les semaines qui suivent l’acceptation de la proposition d’achat. Ce contrat décrit le bien acheté et les parties prenantes. Il prévoit aussi les étapes de paiement, les éventuelles conditions suspensives, et indique les conditions d’annulation de la vente. À la signature de ce contrat, une première somme est généralement versée au vendeur. Elle avoisine souvent les 10%. Il n’est pas obligatoire de passer devant un notaire pour cette étape. Il est possible de faire reconnaître les signatures du contrat par un avocat.
L’acte de vente :
C’est lors de la signature de ce contrat que la propriété sera définitivement transférée. La signature doit se faire nécessairement devant notaire. C’est ce dernier qui vérifiera les documents du bien (caderneta predial, registo predial, certificats énergétiques), les éventuelles hypothèques, ainsi que les droits des différentes parties (acheteur et vendeur). C’est aussi lors de cette signature que le paiement sera effectué.
Les coûts liés à l’acquisition d’un bien immobilier :
Au delà de l’achat du bien, il existe certains frais annexes qu’il faut anticiper :
IMT (pour Imposto Municipal sobre a Transmissão onerosa de Imóveis, soit Impôt municipal sur la transmission onéreuse de biens) :
Cet impôt est à payer par l’acheteur et varie en fonction de la valeur du bien, de son type, et de l’utilisation future du bien (résidence principale ou secondaire etc…).
Néanmoins, cet impôt reste assez proche des 6% de la valeur d’achat du bien.
Imposto de selo (ou droit de timbre) :
Cette taxe est à payer par l’acheteur. Elle correspond à 0,8% de la valeur d’achat du bien.
Frais de notaire :
Généralement, les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. Cette information est confirmée dans le contrat de promesse de vente.
C’est aussi à l’acheteur que revient le choix du notaire, la date et l’heure de la signature. Aussi, n’hésitez pas à comparer en amont le coût des prestations.
En moyenne, prévoir 500€ pour la réalisation d’un acte de vente et l’enregistrement au cadastre d’un notaire.
Frais d’agence :
Contrairement à ce qui se fait en France, les frais d’agence sont à la charge du vendeur. Aussi, et sauf cas exceptionnel il ne vous sera jamais demandé de frais d’agence pour un achat immobilier au Portugal.